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    • 欧盟候选国:新兴市场的房地产游戏?

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    • 欧盟候选国:新兴市场的房地产游戏?

      数据线。格鲁吉亚,第比利斯

      几年前我在欧洲的时候,我记得听到了关于房产的统计数据,以及各国加入欧盟后房地产的惊人升值。在意大利,一些房产在大约三年内升值了80%,甚至高达100%。

      此后,当各国加入欧盟时,房地产上涨成为一种趋势。这种升值通常在三年内进行,五年后显示出最大的效果。

      早在2014年我在波罗的海时就开始跟踪这一趋势。我当时在爱沙尼亚,自从他们加入欧元区并摆脱克朗后的三年里,房地产价格上涨了大约57%。

      那年1月1日,拉脱维亚刚刚加入欧元区,他们的情况还不错。拉脱维亚有自己的挑战,但它的房地产市场开始出现一些苗头,并开始起飞。

      与此同时,各政治机构刚刚批准立陶宛加入欧元区。他们计划在2015年1月1日开始加入,每个人都在想那里会发生什么。

      就在几年后,虽然国家不同,但问题仍然是一样的。当最新的国家加入时,这个15年的趋势会发生什么?这个趋势会继续下去吗?下一个加入的到底是谁呢?

      已在欧盟的国家可能加入欧元区的国家

      当许多人关注尚未加入欧盟的国家时,许多人忘记了,当已经加入欧盟的国家加入欧元区时,会出现最大的升值。那么,在目前的欧盟成员中,哪些国家有可能采用欧元?

      目前,保加利亚、克罗地亚、捷克共和国、丹麦、匈牙利、波兰、罗马尼亚、瑞典和英国都是欧盟的成员,但不使用欧元。虽然英国在技术上仍然是欧盟的一部分,但在英国脱欧后,他们是否会采用欧元是毫无疑问的。

      我也怀疑像瑞典这样的国家是否会采用欧元;反正我不会在那里投资。我也不推荐丹麦。它不是一个特别好的地方,而且那里的房产没有升值潜力。

      另一个我不会投资的国家是克罗地亚。这个国家非常不利于投资,过去甚至把投资者踢出去。即使你能去那里,也极难完成任何事情。我的建议是?暂时把克罗地亚从你的名单上划掉。

      然后是捷克共和国,它是一个便宜的居住地,但我个人并不喜欢布拉格的投资文化。它太 "中间 "了,对一般的游牧民来说是个好地方。我喜欢罗马尼亚,但它也不是我的第一投资目的地。罗马尼亚更适合于需要合格员工的企业。事实上,如果我再雇一个助手,我会选择罗马尼亚人,因为我想找一个有欧盟权限的人。

      保加利亚的房地产市场似乎已经过饱和,但我今年晚些时候要去那里,会做更多的尽职调查。因此,虽然我不是超级乐观,但我还没有足够的信息来评论。我一定会在我做的时候给你一个更新。

      然而,如果你看一下像波兰或匈牙利这样的国家,你就可以开始看到房产升值的潜力。几年前,波兰的房产是非常便宜的,目前,它们处于更合理的水平。即便如此,如果他们采用欧元,波兰的房产价值还有可能更高。但我倾向于认为他们不会摆脱兹罗提,因为他们已经变得非常民族主义。

      另一个高潜力国家是在匈牙利。布达佩斯是欧盟国家中房地产最便宜的首都。这是一个很好的居住地,它真的进入了人们的视野,我认为它将做得非常好,但他们是极端民族主义的。匈牙利政府是相当疯狂的,但我仍然认为,如果他们摆脱了福林,他们会做得更好。

      因此,尽管这两个国家可以从采用欧元中受益,但他们可能不会。

      欧盟候选国

      接下来,我们转向那些希望升入欧盟的国家。像冰岛和挪威这样的国家是不错的地方,但真的没有房产升值的潜力。土耳其绝对有潜力,但它十多年来一直试图加入欧盟,而且--尽管它最近对欧盟的免签证旅行施加了压力--他们几乎放弃了加入。我说对他们来说是好事,因为他们终于意识到,欧盟需要土耳其,而不是土耳其需要欧盟

      然而,这意味着就房地产投资而言,土耳其现在并不值得投资。尽管我过去一直是土耳其房地产的粉丝,但我现在对它有点冷却了,因为我认为事情变得有点不正常了。有太多的胡言乱语,而价格却没有足够的下降。

      因此,就剩下阿尔巴尼亚、马其顿、黑山和塞尔维亚等巴尔干国家了。

      传统观点认为,离欧盟最近的国家将是下一个加入的国家。在前南斯拉夫国家中,克罗地亚和斯洛文尼亚已经加入。塞尔维亚和黑山可能会成为下一个加入的国家(如果还有人加入的话),马其顿有一个非常自由的市场,可能也会加入。然而,阿尔巴尼亚可能太远了,而且与科索沃有问题,所以我看不到它很快会加入。

      简而言之,黑山和马其顿是两个非常自由市场的国家,然后你有塞尔维亚,它有点像那里。

      然而,正在传言的过程是,这些国家(特别是塞尔维亚和黑山)正在拖延时间,只是为了获得成为升天国家的好处。有人说,他们可能永远不会加入。我个人希望他们不会。如果他们真的加入了,我倾向于认为你会看到一个提升,即使是长期的。

      按国家划分

      无论如何,与其完全关注欧盟/欧元的升值潜力,我建议你根据正在增长的经济体来考察升值市场。因此,让我们根据每个国家的优点和潜力,更详细地了解一下。

      塞尔维亚

      作为西巴尔干地区最大的国家,塞尔维亚似乎会有很多东西可以提供。由于生活方式的原因,我确实喜欢塞尔维亚。它是一个非常适合去生活的地方;人民很好,生活成本相对较低。

      然而,我没有看到在房地产市场上的好处。与塞尔维亚的一般生活成本相比,贝尔格莱德太贵了。因此,我只是没有看到上升的空间。此外,在贝尔格莱德之外,塞尔维亚没有很多事情发生。

      虽然我会考虑为了生活方式在贝尔格莱德购买房产,但我没有看到惊人的升值。如果他们真的加入欧盟,它是一个不错的城市,可能会产生类似于其他国家发生的碰撞。然而,尽管2020年是塞尔维亚的入盟目标,但很难确切知道他们何时或是否会加入。

      黑山

      黑山为欧元区升值理论提供了一个有趣的案例。在其大部分历史中,黑山一直在使用外国货币。从二战结束到1999年,他们使用第纳尔,之后他们使用第纳尔和德国马克的双重货币体系。当马克被欧元取代后,黑山也采用了欧元。

      因此,如果黑山加入欧盟,你可能会看到房地产市场的冲击较小,仅仅是因为欧元已经在那里流通。不过,我认为黑山是一个投资的好地方,因为它是一个如此开放和有吸引力的国家。他们最近甚至邀请我上黑山电视台

      黑山对投资者非常有吸引力,这也是推动房地产的原因。有了亲商的政府和低税率,在未来几年,你会看到更多的投资在这个国家。

      我看到更多的项目,特别是在海滩上,但也在该国更北部的地区,那里的东西非常便宜。黑山有美丽的海滩,越来越多的人想购买和居住在沿海的房地产。我也在那里的海岸边买了一个地方)。

      因此,黑山的房地产市场表现良好,前途一片光明。如果他们加入欧盟,房价升值,那将是锦上添花。

      对黑山的投资者来说,一个额外的好处是,他们有一个相对容易的居住计划。他们还预告了各种公民身份计划。然而,当我说容易时,我指的是容易获得资格--实际工作可能是一个挑战。

      黑山 欧盟候选国 房地产

      马其顿

      马其顿还推出了公民身份计划,并提供第二居住权,在那里--同样--获得批准相对容易,但要做所有的工作则有点困难。马其顿也对投资者非常开放,并支持自由市场,但我不认为他们像黑山那样处于有利地位。

      首先,马其顿没有海滩,所以它只是从来没有那么吸引人。例如,你可以在黑山购买海滩房产,价格与马其顿首都相同。另一个缺点是,他们在几年前发生了房地产崩溃。因此,虽然我认为马其顿正在做很多正确的事情,但我不认为他们的房地产市场有那么多好处。

      不要误会我的意思,我喜欢马其顿。我甚至把它列为在东欧插商业旗帜的最佳地点。他们正在做这么多伟大的事情,我正在关注黑山和马其顿的投资。不过,每个国家都需要自己脱颖而出。

      阿尔巴尼亚

      我不想这么说,但阿尔巴尼亚似乎是这个群体中的落伍者。前几天我刚和一个朋友聊天,他问我是否看了阿尔巴尼亚的沿海地区。虽然我看了,但我不认为建筑质量有多好。这有点像另一个海岸的保加利亚。

      我还觉得,这个国家对美国人和西方人来说是最不舒服或最不熟悉的地方。即便如此,他们对美国人非常友好--他们允许美国人在没有工作许可的情况下真正去那里工作。

      所以我不是说它在任何方面都不好;我只是说我没有看到上升的空间。我看到了很多廉价的开发和不那么好的海滩。我也没有看到地拉那正在发生什么。底线是,他们没有像其他国家那样做得多。在去阿尔巴尼亚之前,我会去其他地方看看。

      乔治亚州

      最近我在格鲁吉亚度过了很多时间,我听到了一些关于格鲁吉亚加入欧盟的可能性的谈话。我当然希望他们不要这样做。

      在这一点上,格鲁吉亚不是一个正式的候选国,但它确实与欧盟签订了联系协议;欧洲议会承认该国的 "欧洲视角";而且格鲁吉亚近年来加强了与美国、欧盟和北约的联系,努力削弱俄罗斯势力范围的实力。

      尽管如此,在这一点上,危机四伏的欧盟很可能在一段时间内心不在焉,无法启动任何类型的入盟谈判。毕竟,在塞尔维亚或黑山这样的国家之前将格鲁吉亚加入欧盟,就像在墨西哥的瓦哈卡增加一个大联盟的棒球特许经营权。你为什么不先去墨西哥城呢?

      当然,格鲁吉亚对欧盟非常友好,但我不太明白格鲁吉亚的逻辑。当然,我想如果可以的话,他们会想加入欧盟,但我认为格鲁吉亚自己做的好事已经够多了,我不想让他们毁了它。

      坦率地说,从长期来看,我非常看好格鲁吉亚的房地产。你可能会看到选举后有一点下滑,但即使没有欧盟,格鲁吉亚的房地产也是一项伟大的投资。如果格鲁吉亚加入欧盟,他们可能会看到最大的影响和升值,因为房地产是如此惊人的便宜,但我只是不明白他们为什么要加入。

      根据优点做出投资决定

      欧盟的实验有其积极和消极的一面,就像大多数事情一样。虽然我不是政治的粉丝,但看到这样的趋势并利用机会是很有趣的。虽然很难说房产升值的趋势会持续多久。

      我父亲过去一直抱怨大联盟的棒球要增加两支球队。"我们不需要更多的棒球队,"他说。"如果你增加更多的球队,你就会冲淡一切。"我对欧盟也有同样的感觉。当你增加更多的国家,事情就会被稀释。你不可能在欧盟中有45个国家。

      因此,尽管我很喜欢看过去几年的房地产升值趋势,但我并不指望它能继续下去。至少不是作为我对一项好的投资的唯一预测因素。

      三、四十年前,离岸世界曾是新加坡的天下。他们是低税率、有利的管辖区。然而现在,很多国家都有低税和亲商政策,以至于现在的竞争更加激烈。最新的欧盟候选国正在进入这个新的、更具竞争力的时代,所以我不知道你是否会看到他们的房地产市场出现同样的巨大颠簸。

      在一天结束时,我将根据各国的优点和投资者的友好程度来投资,而不是其他任何因素。有理论总是很有趣的,但我宁愿去我知道会得到最好待遇的地方。

      || 翻译:数字游民指南
      || 原文链接:EU candidate countries: An emerging market real estate play?
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