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    • 投资海外市场或房产的4大风险

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    • 投资海外市场或房产的4大风险

      数据线。马来西亚,吉隆坡

      我最近在读一个投资博客,一个美国人发表了这样的评论(转述)。"我想在南非投资获得10倍的高收益,但他们那里有很多战争和东西,所以我宁愿在加拿大投资,只赚一点。至少那里没有风险。"

      如果你经常阅读本网站,你知道这些是著名的遗言。

      事实上,你不妨把 "那里没有风险 "放在 "房地产从不下跌 "旁边。

      海外投资,无论是股票、房地产,还是其他任何东西,对普通投资者来说,乍一看都有风险。

      毕竟,国内股票如此之好,为什么还要投资海外?嘿,道琼斯指数刚刚达到一个新的高点!

      在大多数情况下,现实情况是,风险只是投资者感知到的东西,而不是实际存在的东西。对我来说,很难想出太多严格意义上的地理风险的例子。

      我能想到的例子在加拿大或美国等高度发达的西方市场也同样容易找到。在 "富裕"、"民主 "的国家中,许多这些被认为的风险实际上以某种形式或方式更普遍存在。在许多情况下,海外投资的四种风险已经存在于你自己的后院,但被掩盖在听起来很可爱的名字上。我们将在一分钟内讨论这个问题)。

      底线是,在海外投资与在国内投资没有区别。是的,有些国家有 "战争之类的东西",但在这一过程中,有很多人在赚钱。

      哎呀,甚至还有人从这些正在进行的战争中赚钱。让我们从哈里伯顿开始)。

      当然,这些战争和其他事件在很大程度上一开始就被耸人听闻和政治化了。

      我仍然记得几年前我第一次访问北爱尔兰贝尔法斯特时,人们在靴子里发抖,乞求我保持安全。在发生任何严重破坏的几年后,媒体仍然让他们相信我是走进了一个战区。

      同样,同行者告诉我,在柬埔寨的金边,不要在天黑前逗留,因为那里没有路灯。这种说法显然也是错误的。然而,很多旅行者和投资者肯定都听到了这样的说法,并决定远离,坚持在家里的舒适环境中生活。

      如果你没有去过一个地方,就很难判断其风险。我相信90%的时候,去一个地方会让你看到你想象的任何风险是多么的夸张。

      所以今天,我想介绍一下海外投资时的四大风险。

      1. 货币风险。

      在马来西亚,过去几个月里,马来西亚林吉特对美元汇率下跌了约10%,这都是由于低油价造成的。如果你今年早些时候在这里购买了一套公寓,你的投资价值将损失10%的美元。

      当然,这并不是说林吉特不会像它和其他新兴市场货币在2009年那样复苏和反弹。这也有点深奥,因为国际投资的一个重要方面是多样化,包括货币多样化。仅仅以美元为单位考虑你的所有资产是一种策略,它降低了多样化的好处。

      1. 流动性风险。

      我经常看到股票和债券评论员哀叹海外投资时的流动性问题。虽然蒙古国的股票市场交易量确实非常稀少,在乌兰巴托出售啤酒厂的股票可能有点困难,但在蒙古国首都出售房地产与在洛杉矶出售房地产并无多大区别。

      虽然任何类型的市场都会经历起伏,但富有的寡头们在比佛利山庄的5000万美元豪宅上市当天就抢购一空,而如今在亚洲出售一套公寓需要几个月的时间,这并不意味着亚洲有流动性问题。从本质上讲,大多数类似性质的投资在世界各地都有类似的流动性,无论是好是坏。

      1. 交易成本风险。

      向海外汇款确实有较高的成本,特别是如果你住在美国,显然高收入的银行家甚至没有听说过新加坡。

      然而,交易成本不一定在海外更高。虽然我喜欢使用离岸策略,尽可能在法律上少缴税,但这并不意味着你不应该愿意支付一些税,如果交易是好的。而且不同的国家以不同的方式征税。

      例如,匈牙利房地产的往返交易成本接近10%,即使是在购买方。虽然这肯定比美国房地产现金买家的近零交易成本高得多,但布达佩斯的房地产在欧洲是最便宜的,并提供了一个有吸引力的收益建议。

      同时,其他一些国家也收取类似的高额交易费,但没有财产税,这意味着你前期支付的费用较多,但长期支付的费用较少。

      虽然在其他国家购买股票的交易成本通常较高,但房地产和另类投资的费用通常较低。在美国和加拿大以外地区转账和兑换货币的费用也是如此。

      1. 征用风险。

      有两种类型的征用:直接征用和间接征用。

      政府打着 "土地改革 "的旗号进来抢夺每一块私有财产,这已经非常接近于直接征用了。

      另一方面,政府将财产税提高到8倍,以至于全国一半的人无法再维持他们的房屋所有权,这是一种间接的征用形式,一直在发生。

      这是在 "安全 "的西方世界更常见的类型,他们也很喜欢用征用土地的做法来为他们的裙带资本主义朋友修建道路和桥梁。

      在尼加拉瓜和柬埔寨这样的国家,征用在我们一些人的一生中是一个问题,许多共产党人现在已经神奇地成为资本家。他们喜欢来自外国投资者的经济利益和慷慨解囊,我怀疑他们会想保持这种状态,而不是回到贫民窟。

      如何评估国际投资的风险

      当我评估风险时,我喜欢从精算的角度进行评估。

      我每月支付几百美元的女佣,我估计可以用100美元去支付电费,因为风险很低,一个雇员拿我的钱比留在我身边更有好处。

      在这种情况下,我的 "精算损失 "可能是5美元,代表着女仆只是拿了我的钱潜逃的估计5%的可能性。这是比单纯看两种结果(损失0美元或损失全部100美元)更精确的看待风险的方式,因为它为每笔交易分配了理论损失。

      虽然这种看待事物的方式肯定是深奥的,但它是考察海外投资风险的一个良好起点。

      更不用说这是很常见的事实。大多数 "交钥匙 "房地产投资在为投资者计算预计收入表时,都会从年租金中扣除一定比例的维修费用以及租户空置率。

      同样地,在投资海外市场时,你可以使用理论上的损失。在最广泛的层面上,我们可以合理地估计,在过去十年中,整个世界上只有少数的不动产被各自的政府征用。大多数可投资的司法管辖区的产权并没有那么糟糕。

      因此,如果你想在柬埔寨购买房地产,在5万美元的购买价格中预留500美元作为 "征用风险 "可能是合理的。如果你的估计收益比西方世界的可比投资高那么多,或者如果你能以这个价格或更低的价格获得某种可靠的保险,那么这笔交易就没有净风险溢价。

      国际投资中其他形式的风险更容易计算。例如,你知道你的货币转换 "风险 "是什么,而且如果你担心投资货币对你所需的货币会贬值,有办法对冲掉。

      总的来说,海外投资的风险可以归结为几个主要的风险,可以很容易地解决或在你的交易中定价。考虑到在最遥远的市场上,人们在那里投资房地产或创业变得相当富有,而这些风险都没有影响到他们中的大多数。

      机会是,你也会很好。

      || 翻译:数字游民指南
      || 原文链接:The 4 risks of investing in overseas markets or property
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